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14 Fév

Le marché immobilier en 2015-2016

In Immobilier by JoaneN / 14 février 2016 / 0 Comments

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Si vous désirez comprendre le marché immobilier au Québec et sur la Rive-Sud, lisez cet article de Joanie Fontaine, économiste.

FLASHBACK SUR 2015 ET PROJECTIONS POUR 2016

LA RIVE-SUD SOUS LA LOUPE

Collaboration spéciale Joanie Fontaine, économiste JLR Solutions foncières

En immobilier, l’année 2015 a été marquée par une diminution des ventes et de faibles hausses de prix pour la province, mais la Rive-Sud s’en tire à bon compte avec de légères augmentations de ventes et de prix dans le secteur de l’unifamiliale. Les principales forces laissent croire que la région devrait connaître encore en 2016 une année de hausses modestes.

TOUR D’HORIZON AU QUÉBEC EN 2015

Avant de s’attarder aux prévisions de 2016, commençons par un retour sur l’an dernier. Les ventes ont reculé de 2 % en 2015 par rapport à 2014 dans le secteur de l’unifamiliale et de 9 % dans le secteur des copropriétés selon les actes publiés au Registre foncier et compilés par JLR (incluant les ventes via courtier, entre particuliers et les constructions neuves). Du côté du prix médian, il a progressé de 2 % dans le secteur des unifamiliales pour atteindre un montant de 230 000 $. Cette progression est partiellement due à la croissance des ventes dans la région métropolitaine de Montréal (RMR) où les prix sont significativement plus élevés que dans l’ensemble du Québec. En ce qui concerne les copropriétés, pour l’ensemble de la province, le prix médian est demeuré stable à 229 500 $. Globalement, l’atterrissage en douceur a continué à se faire sentir en 2015. Le ralentissement de l’immobilier, perceptible depuis environ trois ans, touche plus fortement le marché de la copropriété où la construction massive des années précédentes a fait progresser l’offre à un niveau surpassant la demande. Ainsi, les surplus de copropriétés limitent la progression des prix depuis quelques années.

LE BILAN POUR LA RIVE-SUD

Dans ce secteur et contrairement à l’ensemble de la province, il y a eu une progression des ventes d’unifamiliales. Ainsi, il y a eu 3 % plus de ventes que l’année dernière pour un total de 7 512 ventes. Le portrait est cependant plus sombre et similaire à celui de la province dans le secteur des copropriétés, les ventes ont chuté de 11 %. Il faut mentionner que la vente d’un grand nombre de nouvelles copropriétés au cours des dernières années avait propulsé le nombre de transactions à des niveaux très élevés. Le prix médian, quant à lui, a progressé de 1 % sur la Rive-Sud pour les unifamiliales et les copropriétés. Le bilan est toutefois un peu différent selon la ville. Le tableau ci-dessous présente les résultats pour quelques villes de la Rive-Sud.Quelques conclusions intéressantes peuvent être tirées du tableau ci-bas. Les villes les plus chères sont, sans grand étonnement, Boucherville et Saint-Bruno-de-Montarville avec une baisse du prix médian pour cette dernière. Par contre, lorsqu’il y a relativement peu de ventes, le prix médian est susceptible de varier selon la composition du bassin d’unifamiliales vendues. Finalement, à Boucherville, les ventes ont crû fortement. Les quelques nouvelles constructions sur les rues Jean-Vallerand et Pierre-Mercure ont permis une partie de cette croissance. Nonobstant ces nouvelles propriétés, le nombre de reventes de propriétés unifamiliales a grimpé.  >

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PRÉVISION 2016 POUR LE QUÉBEC

Avec une économie vacillante pour l’ensemble du pays, la Banque du Canada devrait garder le taux directeur bas cette année. Cependant, les différents taux hypothécaires affichés par les institutions financières peuvent fluctuer à la hausse. Déjà, au début du mois de janvier 2016, la Banque Royale du Canada (RBC) annonçait une légère hausse de ses taux hypothécaires. Celle-ci indiquait des hausses de ses taux réduits de 0,10 % ou 0,15 % dépendamment des termes de l’emprunt. Quelques autres institutions ont emboîté le pas par la suite. Il s’agit de hausses mineures donc l’impact sur le marché immobilier demeure très limité. Néanmoins, il faudra vérifier si d’autres hausses pourraient survenir dans la prochaine année.  Concernant l’économie québécoise, plusieurs économistes s’attendent à une croissance modérée encouragée par une hausse des exportations. En fait, la faiblesse du dollar canadien favorisera le secteur exportateur québécois en 2016. Une amélioration des exportations devrait être bénéfique sur l’emploi et par conséquent sur le marché immobilier à plus long terme. Il s’agit de quelques facteurs cruciaux pouvant influencer la demande de logement, mais pour établir les prévisions il faut aussi voir du côté de l’offre. En ce sens, les mises en chantiers ont reculé dans l’ensemble du Québec pour les résidences en propriété absolue et en copropriété (selon les données de la SCHL des trois premiers trimestres de 2015 pour les centres urbains). La baisse des mises en chantiers devrait permettre un rééquilibrage du marché en diminuant l’offre. Au final, les différentes forces devraient permettre une légère remontée des ventes et une faible augmentation des prix pour le marché de l’unifamiliale. Pour le secteur de la copropriété, où le surplus d’offre est majeur dans certaines régions, la croissance des ventes et des prix y sera plus modérée, voire nulle.  Dans un portrait un peu plus rapproché, la RMR de Montréal continue de montrer des signes de surévaluation (selon le rapport Évaluation du marché de l’habitation de la SCHL). Par conséquent, de faibles hausses de prix sont attendues dans cette région également. Une situation souhaitable afin de ne pas créer de bulle spéculative sur le marché et de permettre un rééquilibrage graduel du marché.

PROJECTIONS 2016 POUR LA RIVE-SUD

Selon les données de la SCHL, il y avait 215 résidences en propriété absolue achevées et non écoulées en novembre 2015, soit 9 % de plus qu’en 2014. Les mises en chantiers, quant à elles, diminuaient légèrement (-2 %). Les tendances générales sur le marché de l’habitation au Québec combinées aux facteurs régionaux influençant l’offre semblent pointer vers de légères croissances de prix et de ventes d’unifamiliales en 2016. Bref, les tendances devraient être similaires à celles observées en 2015. Le secteur des unifamiliales demeurera plus dynamique que celui de la copropriété où l’offre tend à être supérieure à la demande. Malgré tout, le marché de la copropriété commence à s’ajuster au surplus d’offre. Selon la SCHL, les stocks de copropriétés achevées et non écoulées en novembre 2015 ont diminué de 7 % par rapport à novembre 2014. Au total, il y en avait toujours 573 sur le marché en novembre. Autre signe d’ajustement : les promoteurs ont ralenti la construction au cours de la dernière année. Les mises en chantier entre janvier et novembre 2015 ont ainsi chuté de 9 % comparativement à la même période en 2014. Ainsi, la baisse du nombre de copropriétés achevées et non écoulées devrait se poursuivre en 2016 ce qui permettra au marché de la copropriété de se rééquilibrer tranquillement. Par conséquent, la situation des revendeurs de copropriétés est susceptible de s’améliorer en 2016 et 2017. Néanmoins, un certain délai sera nécessaire avant d’absorber entièrement l’excès d’offre et le marché de la revente demeura difficile dans ce secteur cette année.